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2013昆明新國五條細則“愚人節(jié)”前終出爐
3月1日，國務(wù)院出臺新“國五條”執(zhí)行細則，并要求各地在3月31日前，出臺地方執(zhí)行細則。
一只靴子已經(jīng)落地，但關(guān)鍵的是另一只靴子什么時候落下？對于“第二只靴子”的猜想，引發(fā)了太多的故事
“離婚”“過戶”
都白忙了
上月，不少昆明業(yè)主都忙著趕在新“國五條”地方細則出臺前，抓緊辦理房屋過戶，因此引發(fā)的離婚潮一度高漲。
為此，昆明市房產(chǎn)交易中心迎來超1.5萬人次的二手房過戶量。二手房房租也迅速被拉高。這一切都源于新“國五條”國家細則里的“轉(zhuǎn)讓二手住房征收20%的個人所得稅”。但昆明新“國五條”細則里，并不見這一規(guī)定。
由此看來，通宵排隊過戶和急于離婚都可能白干了。
3月31日晚是國務(wù)院要求新“國五條”地方實施細則出臺的大限日子。昨晚9點，《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于做好2013年新建商品住房價格穩(wěn)定工作的通知》正式公布，對二手房交易按20%征稅問題未提及，要求確保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅。
措施1：
年內(nèi)房價漲幅目標
要低于15%
昆明細則：各級各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，堅決貫徹落實國辦發(fā)〔2013〕17號文件精神和省人民政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)政策措施，切實采取有力措施，加強監(jiān)管，保持全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，確保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅。
解讀：今年市兩會期間，昆明市政府工作報告提出，2013年昆明市經(jīng)濟社會發(fā)展主要預(yù)期目標建議為：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長15%以上。那么，新建商品住房的漲幅應(yīng)該是控制在15%以內(nèi)，看來控漲仍是主要的調(diào)控指標，這一次比2011年定的13%的漲幅還要放寬一些。
措施2：
限購措施
不擴大不縮小
昆明細則：各級各部門要做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購措施、差別化住房信貸和房地產(chǎn)稅收政策。
解讀：也就是說，2011年2月底昆明執(zhí)行的限購政策至今有效，也不擴大范圍，也不縮小。當初的政策有六大限購：一是限購期間，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，可新購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套住房及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在昆明市主城四區(qū)及呈貢區(qū)范圍內(nèi)（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)）向其銷售住房。凡家庭成員之一的戶籍為昆明市主城四區(qū)及呈貢區(qū)范圍內(nèi)（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)）的家庭均按本市戶籍家庭對待。
二是限購期間，對能夠提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上本市個人所得稅證明或社會保險繳納證明的居民家庭，暫停在昆明市主城四區(qū)及呈貢區(qū)范圍內(nèi)（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)）向其銷售住房。
三是本市戶籍居民家庭指的是戶口所在地為昆明市主城區(qū)及呈貢區(qū)范圍內(nèi)（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)）的居民家庭。
四是限購交易時間認定，新建商品住房以在昆明市房屋登記機關(guān)信息系統(tǒng)網(wǎng)上合同登記備案時間為準，二手住房買賣以房屋登記機關(guān)業(yè)務(wù)收件時間為準。
五是家庭持有住房套數(shù)為新購住房時本市房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)商品住房買賣合同備案數(shù)量和權(quán)屬登記系統(tǒng)記載住房數(shù)量之和。
六是兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的，按共同購房人已分別新購一套商品住房對待。
市住建局有關(guān)人士介紹說，雖然原則上對于只擁有兩套房的家庭賣一套，允許再買一套，看似可以反復(fù)投機性購房，但實際上第二套房的購買已經(jīng)從其它方面有了很多政策限制。在貸款上，對貸款購買第二套住房的家庭，商業(yè)銀行貸款或住房公積金貸款，首付款比例要求不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，提高了購房門檻；其次，對個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，還要全額征收營業(yè)稅。此番重申，表明限購政策對主城四區(qū)及呈貢區(qū)仍然有效。
措施3：
住宅用地供應(yīng)總量
不低于過去5年平均實際供應(yīng)量
昆明細則：進一步做好普通商品房供應(yīng)，確保2013年住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。加大保障性安居工程的供地、規(guī)劃、建設(shè)、管理力度，確保年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房4.26萬套，基本建成4.5萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補貼1.5萬戶。
解讀：首次對住宅用地供應(yīng)量的保障和保障性安居工作的要求也細了很多。2012年，省政府下達昆明市新建城鎮(zhèn)保障性住房任務(wù)71229套，截至去年12月底，啟動建設(shè)保障性住房76247套，動工率達107%，建設(shè)進度全省領(lǐng)先。同時，制定19759套保障性住房公租房分配計劃，今年初已開始接受申請，2013年1月中旬對符合條件的申請人進行了搖號配租，政府為此定下的目標是，2013年昆明將續(xù)建保障性住房13.45萬套，新建4.26萬套，基本建成4.5萬套。隨著昆明城鄉(xiāng)一體化的快速推進，解決保障房“量”的問題，在未來幾年內(nèi)，昆明仍不可懈怠。
與此同時，如何真正讓低收入群體分配到保障性住房至關(guān)重要，更決定了這一民生工程的成敗。然而，注重分配的公平、透明，昆明需要更多的努力，同時昆明也需要形成一套行之有效的分配機制。
措施4：
房價調(diào)控不力
市監(jiān)察局約談并問責
昆明細則：完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和監(jiān)測，堅決遏制投機投資性購房。成立市、縣（市）區(qū)兩級房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，加強對本地房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的領(lǐng)導(dǎo)。市政府將加強對各縣（市）區(qū)人民政府和市屬有關(guān)主管部門執(zhí)行住房保障政策和穩(wěn)定住房價格工作的督察、考核和問責。對執(zhí)行政策不力，未能實現(xiàn)年度新建住房價格控制目標，保障性安居工程建設(shè)進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，由市監(jiān)察局約談并問責各縣（市）、區(qū)政府和市屬有關(guān)部門責任人。
解讀：根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，2月昆明新房價格環(huán)比停漲，供不應(yīng)求的狀況并不明顯，所以，云南沒必要那么嚴，只需要落實國務(wù)院之前發(fā)布的新“國五條”就可以。云南省的細則重點在于加強價格監(jiān)管和市場房企的管理。
這一次所不同的是，市政府要求成立市、縣（市）區(qū)兩級房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，對房價的的控制會進一步加強。
各地調(diào)控手段不同
新“國五條”地方細則扎堆出臺，各地細則不一，側(cè)重也大相徑庭。
據(jù)統(tǒng)計，截至目前，僅有北京、上海、重慶、合肥、濟南公布了地方細則和控制目標，大連、貴陽、南寧、廈門等地公布了房價控制目標，但是沒有公布具體的調(diào)控細則。
北京、上海、重慶呼應(yīng)了新“國五條”有關(guān)20%個稅的規(guī)定，但濟南、合肥，都沒有對20%個稅和限購、信貸政策作出任何具體規(guī)定。
南京新“國五條”僅154字
昨天，記者從南京市政府網(wǎng)站上了解到，南京市新“國五條”細則出臺。文件重點是南京市2013年度新建商品住房價格控制目標為：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。內(nèi)容中并未提及會征收20%的稅。
通知具體內(nèi)容為：根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)號)文件要求，結(jié)合南京實際，經(jīng)研究，南京市2013年度新建商品住房價格控制目標為：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。